过去这些年，楼市似乎得了“健忘症”。
从2005年开始，我国每年新增城镇人口基本都在2000万上下波动，但每年销售的商品住宅面积，却从7亿平米翻倍至接近15亿平米。
回溯全国1987-2017年商品房销售面积，从1987年的0.3亿平米，攀升至2017年的16.9亿平米，攀升了56倍。短短30年的时间，高达56倍的增幅。
我国房地产开发投资数据的统计最早从1986年开始，经过30多年的发展，2018年房地产开发投资已经超过了12万亿，是1986年的1200倍，年均增长24.8%。
正是一次又一次的上涨，让人们忘了房价高企的种种后果：居民杠杆率攀升，年均增幅近4个百分点，空置率走高，从不足10%上升至22.4%，房企周转速度不断加快，预收账款占负债比例创出历史新高。一二线城市与三四线不断分化，各城市掀起争夺人才的高潮。
所谓“健忘”，指的就是这种情况。
所有人都明白楼市持续飙升的后果，但每个人都沉醉在地王、炒房、套现、击鼓传花的现实中，从2009年到2012年尝到甜头，从2015年到2018年又甘之若饴，浑然忘却了2008年、2014年楼市调整所带来的苦楚。
在2022年，又有人开始追溯往事，把两个“幻象”与2015年相提并论，认为“历史会重演”。
第一个幻象：一线房价微涨，大部分城市开始“徘徊”。
2022上半年的小阳春，与一二线楼市的复苏有很大关系，京沪深二手房成交出现“井喷”，均价也结束了自2017年中以来的持续下降趋势。
前4个月，百强房企在二线城市的新增土储占比达到49%，热点二线城市卖地收入近3000亿，创2年内最高纪录。100%以上的溢价率，100轮以上的竞价重出江湖。
因此，不少人认为这个现象类似2015年，当时也是一线城市房价先躁动，随后才是二线、三四线“齐头并进”。
第二个幻象：调控“松绑”。
在2015年，房地产市场开始出现下调房贷首付、利率等刺激政策。比如二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同时下调首套房最低首付比例和贷款利率，到2015年“330”宽松力度加大，继续降低首付比例。
表面上看，2022上半年，部分城市似乎也在变相“放松”，比如各地实现“无门槛”落户，比如人才优惠购房政策、房贷利率连续5个月下降等等，让部分投机客嗅到了熟悉的味道。
事实果真如此吗？当然不是。
首先，“小阳春”非但没有入夏，楼市还感到了“透心凉”。
长江证券研究所宏观部债券研究员赵伟发布研报指出，从5月份至今，房地产投资累计同比增长11.2%，较前值回落0.7个百分点、创2016年中以来单月最大跌幅。
去年下半年以来，商品房广义库存和存销比已经再次抬升，而今年5月住宅类商品房广义库存也开始环比上升。这是自2016年以来，商品房库销比和广义库存再一次上升。
更值得引起重视的是，中原地产分析师张大伟指出，自去年十月份以来，已经连续八个月，超过10个城市的二手房均价环比下跌，其中不乏长三角、珠三角等地的热门二线城市。
因此，所谓“一线城市微涨，带动其他城市跟涨”的论调，不攻自破。
其次，调控非但没有放松，反而有愈加严格之势。
据经济日报5月8日报道，展望下半年楼市，大致能够用“稳”“严”“紧”三个字进行概括。稳地价、稳房价、稳预期将得到进一步落实。既防止房价过快上涨，又避免大起大落。
据统计2022上半年全国共出台调控政策251次，相比2018上半年的192次，同比增长了31%。
不仅如此，10个房价过热的城市被预警，热门城市如苏州、合肥、东莞、西安调控力度不断加码，从限购、限售到限价，几乎没有缓和的余地。
不仅如此，被寄予厚望的房贷利率，在最近又开再度收紧上浮。
据多家媒体报道，杭州中行上调首套房房贷利率，从基准利率上浮5%调整至8%。东莞全市首套房零利率上浮10-15%，其中有4家银行停止房贷业务。
武汉首套房房贷利率上浮20%，二套房房贷利率上浮25%，成都各家银行一手房按揭利率首套不低于上浮15%，宁波中行、交行率先将首套房贷利率由基准上浮5%调整至上浮10%。
看来，“幻象”终归还是“幻象”，楼市终于摆脱了循环往复的“健忘症”。
专家的观点也是如此。
近日，经济学家管清友发表研报指出，房地产不会像上轮周期那样上涨，不会重演2015年，原因有以下两点。
第一，房地产政策只是局部调整，没有出现“大招”，因为定调已经发生了根本变化，过去是去库存，现在是“房住不炒”、“因城施策”，所以不太可能有之前那样级别的宽松氛围。
第二，房地产已经进入一个新的长周期，人口老龄化导致刚需放缓，持续的高投资导致供应过剩，过去买房动辄一年翻倍，以后基本不可能了。长期看，有人口吸引力的核心城市还会缓慢上涨，但大部分收缩型的中小城市房价可能会停滞甚至下跌。
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